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什么是房地产投资(房地产投资的特点有哪些)

什么是房地产投资? 房地产业务投资的特点和类型; 投资者在参与房地产业务时面临哪些风险?

目录

  • 一、房地产投资的概念
  • 二、房地产投资的特点
  • 三、房地产业务投资类型
    • 一个。 房地产投资开发:
    • 湾 投资房地产业务
  • 4、房地产投资的两大优势和劣势
    • 一个。 房地产投资实力
    • 湾 房地产投资的弱点
  • 五、房地产投资风险
  • 6、房地产开发研究

一、房地产投资的概念

房地产投资是投资资本开发房地产,以期在未来以价值(收入或利润)的形式获得更大收益的过程。

房地产投资是投资市场结构中的主要投资方向之一。 在选择投资时,人们会考虑以下方向: 购买公司股票; 购买固定利率债券并投资于房地产。 提醒投资活动的需要是根据反映投资活动质量的标准进行的。 基本标准包括:

– 投资资本的安全水平,这意味着资本损失的可能性较小。 这是所有投资者最关心的问题。 在这方面,投资房地产和投资股票比投资债券、存单等无风险资产风险更大。

– 收益的定期性质:定期收益将服务于定期目的,是许多投资者的愿望。 例如,投资者只投资一项资产,他们的经常性开支取决于这项资产的收入,这个因素极为重要。 – 轻松买卖投资成果,意味着交易费用低,不需要太多时间。 在这方面,房地产投资比其他投资方向更不利,因为买卖往往需要花费大量的时间和成本。 – 可以买(卖)一部分投资成果。 当其他活动需要钱时,可以分成几部分。 这是房地产投资的弱点。

– 受通胀影响较小:资产价格是否随通胀率上升? 绝大多数房地产在这方面具有优势,因为房地产与土地挂钩,土地价格的上涨速度往往快于通货膨胀。

– 投资成果价值的增加。 价格是否高于通货膨胀,即实际价值是否会随着时间的推移而增加?

不同的资产在不同程度上满足了这些要求。 这种优势与投资资产类别的其他缺点之间通常存在权衡。

二、房地产投资的特点

– 房地产通常价值很高,因此通常为大公司所有。

- 房地产的异类省:每个房地产都有自己的特点。

拥有不动产需要进行管理。

– 可以通过额外的资本投资和积极的管理来改善房地产投资。

– 没有中央集权的房地产市长。 当地市场。

– 有关市场的信息通常不完整且保密。

– 在进行租赁审查之前,收入流通常会在很长一段时间内保持稳定。

- 附着在土地上的不动产。 虽然土地价格通常会随着时间的推移而上涨,但房地产价格通常会由于有形和无形的磨损而下降。

三、房地产业务投资类型

一个。 房地产投资开发:

房地产开发投资是从购买土地使用权开始,然后聘请能够满足特定买家要求的工程类型的设计和施工,然后将工程产品推出市场销售的过程。是将产品转让给其他投资者或买方自用,从而收回投资并获利。

房地产投资的类型非常多样化,可分为以下主要类型:

– 投资梨销售系统:商店、精品店、各种市场、贸易中心……

– 办公室和营业地点。

– 工业厂房、仓库和商业区。 - 娱乐、娱乐和保健设施。

- 农业房地产。

- 房子。

- 海外房地产投资。

房地产类型之间的结构随着时间的推移和国家之间的变化而变化。 在国外,三种基本类型是零售店、办公室和工业工厂。 例如,1995年的英国,房地产投资者认为理想的投资结构是:零售系统50%,写字楼30%,工业厂房20%。 1995年,根据年报,英国的房地产投资仅占总资产价值的6%,结构如下:44%——零售店,39%——写字楼,14%——工厂工业和3% – 其他类型的投资。

* 投资零售系统

这被认为是最有利可图的投资领域,因为零售系统与公共支出直接相关。 消费的增长迅速转变为在商店购物的支出。 零售商的高效运营使他们能够支付更高的门店租金,因此通过多轮租赁重新谈判,门店租金稳步上升。 胡志明市滨城市场一个面积150万的摊位,转让价格高达350棵金树,近30亿越南盾/平方米。 对投资感兴趣的商品类型包括:

– 在主要购物街开设更多商店。

– 现有贸易中心面积的扩展和利用 – 郊区(地铁、梅林广场……)新贸易中心的建设正在进行中。

——建设独立超市。

- 交易会和展览。

主要街道上的商店通常由小投资者拥有。 通常情况下,人们只将一楼用作营业场所,而楼上则可以用作住所或储藏室。 对于一般零售店而言,位置因素起着极其重要的作用。 位置必须方便顾客停车,少走路

方便人们使用公共交通工具。 展位的设计和布置也具有增强对客户吸引力的作用。 在繁荣地区选择店铺位置也是增加顾客数量的一个因素,因此可以提高店铺租金。 确保业务运营也是一个非常重要的问题。 因此,投资者必须与该地区的地方当局、执法力量和服务单位建立良好的关系。

因此,零售系统的投资必须注意租户是谁(什么类型的业务)才能最好地满足他们的要求,为他们有效地开展业务创造最有利的条件,这是能够轻松出租的前提价格高。

* 投资兴建办公室出租

近年来不同类型公司的强劲发展,将办公室租用需求推向了非常高的水平。 随着越南加入世贸组织后对越南的外国直接投资浪潮,这种趋势在未来将继续增加。 写字楼建设需要关注写字楼经营方式的变化,对写字楼质量的要求也随之变化。 另一方面,节省空间的要求也很重要,因为办公室租金占组织总成本的比例较高。

办公空间需求受以下因素影响:

– 信息技术的发展减少了员工的工作需求,尤其是在市中心位置,因为他们可以随时随地交换信息和访问数据库,而不必直接去办公室。

信息技术还可以节省办公室的额外空间,因为数据不需要以打印文档的形式存储,而可以以计算机、CD 或驱动器、硬盘、软盘上的文件的形式存储。 现代技术还可以减少办公室员工的数量并减少对办公空间的需求。

因此,在投资建设租赁写字楼时,既要考虑减少面积需求的因素,又要考虑写字楼质量要求的变化。 具体来说:减少办公人员数量,减少办公人员所需空间,通过减少大件设备、存储柜等档案文件的额外空间来提高办公空间使用效率……质量要求因操作特性而异办公室,但基本上,必须确保符合现代运作模式的要素,并配备相关的信息技术设施。接收、存储和处理信息,

* 投资建设工厂、仓库和营业地点

这是被认为包含最大风险的区域,因为工厂和仓库的场地通常是专门为每种类型的专业生产而设计的,这意味着客户范围相对较窄。 例如,设计用于机械生产的车间不能出租给食品制造商。 另一方面,由于这些项目的周期通常很短,工业厂房和营业地点的技术往往很快就会过时。 为了限制这方面的风险,需要注意以下问题:

– 了解潜在租户的需求,以便他们能够最好地满足他们的需求。 最好在承接项目前签订合同。 – 加强物业标准化,同时注重灵活调整设计以适应不断变化的客户。

– 慎重选址,为租户的经营活动创造有利条件。

– 确保为未来的扩展和资源容量以及管理能力的兼容性提供一个合理的区域。 时间

* 投资有趣的娱乐活动

此类投资的范围非常广泛,越来越受到投资者的关注。 随着社会的发展,人们对娱乐和娱乐的需求越来越旺盛,可以说是一个很有前景的投资领域。 该领域的主要投资类型包括:

- 公园和游乐园。 – 运动中心、游泳池、训练场。

– 迪斯科舞厅、酒吧。

– 保健中心。

– 互联网服务、博彩服务、赌场……

此类投资项目的建设可以与其他类型的投资,如购物店、餐饮服务等结合,同时可以利用该设施的配套基础设施工程。其他类型的投资. 比如白天商店的停车场,晚上可以作为娱乐场所(歌舞厅、电影院……)。

* 投资房企

目前在越南,这是最困难的商业领域。 尽管大城市和工业区的住房需求非常大,但真正对这个领域感兴趣的投资者却很少。 只有具备条件的散户投资者才能获得真正的投资机会。 比如工业园区、学校等周围的人有很多临时闲置的土地,可以只建造符合租户支付能力的低质量的临时房屋出租。

同时,大型投资者很难通过这种投资活动有条不紊地进行有效投资。 造成上述情况的根本原因是——越南的住房政策没有得到一致的发展,尤其是土地政策。

– 需要租房的人的负担能力通常很低,因为

对象主要是贫困人口,如学生、低技能工人、农村农民工等。

– 人们租房的习惯并不普遍。 投资者并没有真正积极地捕捉租户的需求,因此供需不满足。

为了发展这种投资活动,它需要国家的影响。 尤其需要土地政策、信贷政策和税收政策的支持。 招商引资也是推动该领域投资的重要方向之一。

湾 投资房地产业务

房地产投资和经营是房地产开发商自己或第二投资者对刚刚建成或可用的产品进行的过程。 此人购买房地产,然后将其出租给用户,从而获得稳定的收入。 在某个时候,该房地产的所有者可以将财产转让给另一个投资者,从而获利。

房地产投资领域的主要投资者包括:

金融机构(银行、投资基金、保险公司、养老基金等)

- 房地产公司。

– 外国投资者。

– 建筑公司。

– 私人投资者。 私人投资者被排除在房地产业务的许多领域之外,因为这些领域需要大量资金。

利用养老基金和保险基金的闲置资金投资房地产是一个极其重要的方向,因为这个资金来源非常适合投资房地产。 然而,在越南,这些来源尚未成为房地产投资的投资资本。 资金的主要来源仍是银行,中短期资金流动时间较长,因此投资房地产的风险非常高。

4、房地产投资的两大优势和劣势

一个。 房地产投资实力

房地产业务早年具有税收优势。 因为税务行业规定的基本折旧年限远短于自然寿命和经济寿命,所以每年的折旧相当高,导致企业利润减少,所以税收也少,投资者回收资金更快,而实物资产依然存在,没有太大损失,依然可以吸纳利润。 虽然折旧高,年度经营业绩小(甚至为负),但投资者仍然受益,因为他们奖励了许多商业投资,这些损失从公司的利润中扣除。其他投资项目仍然可以减少所得税那些投资者,他们考虑通过房地产投资来帮助他们积累资产。 房地产业务,在市场发展的时候,很容易从货币机构借钱,因为借款人有房地产作为抵押,让贷款人对收回资金的能力有安全感。 另一方面,租金收入相对稳定,保证借款人能够按时偿还贷款。

因此,货币机构可以提供较高利率的抵押贷款,一般在70-80%之间,即使利率优惠。 房地产业务可以应对通货膨胀的影响。 由于通货膨胀,建筑成本增加,从而也增加了房地产的价值,所以说房地产投资是有价值的。 因为房地产是生产和生活不可或缺的需要,即使经济不景气,房地产的使用价值仍然保值,称为保值。 中国的经验表明,过去十年,房地产平均价格年均上涨15%,而年均通胀率仅为12%。 美国、英国和香港的研究结果表明,年平均房价增长率通常是同期通胀率的两倍。 但需要注意的是,房地产价值的上涨是从长期投资的角度来看的,短期来看,房地产价格可能会下降,有时甚至是灾难性的。 房地产业务由于拥有雄厚的资产,提高了投资者的信誉水平,证明了他们在投资交易方面的实力。

湾 房地产投资的弱点

除了以上优点外,房地产投资还有以下缺点: – 变现能力差:由于不动产不能移动,收购过程相当复杂,需要时间和成本,交易费用高,需要时,难以快速变现,使得投资者有时无法筹集资金偿还逾期债务,陷入破产;

– 需要大量的投资资金:即使是投资,也只需要30%的投资资金。 但这 30% 对许多投资者来说也是一笔巨款,让他们在其他有利可图的机会面前束手无策。

投资回收周期相当长:开发投资资金也需要3-5年才能回收,而商业投资资金,资金回收周期要长很多,快的甚至8-10年,甚至20-30年左右。

– 需要专业知识和业务经验; 由于土地搜索和施工设计的过程相当复杂,出租房屋业务也需要管理知识和经验,因此需要对房地产市场从业者进行深入和广泛的培训。 很多人在我国投资,是因为在某个时间、某个地方看到了房地产市场的回报率相当高,即使没有专业知识和经验,也急于参与商业投资。破产了,触犯了法律。 .

五、房地产投资风险

房地产投资可以赚取丰厚的利润,但也面临很多风险。 房地产投资的风险体现在以下四个方面:

– 资金安全;

– 预期回报水平的可靠性;

– 兑换成货币的程度;

– 资产管理的复杂性。

这些风险可以分为两类:影响投资者无法控制的所有投资项目的因素,称为系统性风险,以及仅影响一两个(类别)投资者可以控制的因素,称为个人风险。

– 系统性风险:投资者难以判断和应对系统性风险,如通胀风险、市场供求风险、货币兑换风险、利率、政策风险、灾害风险等。

由于通货膨胀:由于房地产投资周期需要一定的时间,投资资金的价值与回收时间相比可能会因通货膨胀而降低。 如果租金是固定的,减少的风险由出租人承担,而不是由承租人承担。 因此,最低投资回报应力争超过通胀率,快速周转资金,及时调整租金,利用房地产保值优势。

– 由于市场的供求关系:当地房地产市场的供求始终在波动,因此房地产价格也在不断波动,使得实际利率与预期利率存在差异。 情况严重时,供给大于玩家,房屋数量增加很多,资金硬化,难以偿还,容易导致破产。 为了应对这种风险,投资者需要密切关注当地经济。 并对投资结果进行比例分析,做出适当、及时的决策。

– 周期性风险:与一般经济发展一样,房地产市场的起起落落也是有周期的,每个周期包括4个阶段:复苏与发展; 繁荣、危机和衰退; 可怕。 每个国家的周期时间都不一样,比如日本是7年,香港是7-8年,有些国家是18-20年。 美国1991年至1992年房地产市场萧条时期,房屋售价仅为原价的四分之一,1989年市场上的房地产交易总额为3.5万亿美元,而在1991 年下降,还剩 15000 亿。 那时,只有实力强大的投资者才能生存,实力弱的投资者大多因债务负担而破产;

– 因为很难快速兑换成金钱:当你急需钱的时候,如果你想着急卖掉你的房子,卖价会很低,你会损失很多,所以你的投资会很快减少;

- 由于贷款利息。 政府经常使用利率政策将投资资本引导到它想要的任何行业。 利率影响盈亏,投资者的债务,货币机构注重轮换、盈利能力和资本充足率,因此倾向于短期贷款或采用浮动(非固定)利率;

– 由于政策变化:在房地产投资过程中,政府的许多政策如土地分配、地价、税收、房屋、物价、货币、保险、环保等,极大地影响了盈利能力投资者,制造风险。 为限制这些风险,投资者往往关注政府鼓励和青睐的投资项目,例如热门房屋或旧社区的创建。

由于战争、经济制裁、罢工等政治因素,这类风险不仅直接影响房地产市场,甚至破坏房地产本身,还会影响房地产市场经济整体或多个其他相关市场,进而影响房地产市场。

因火灾、爆炸等自然灾害造成的。 为了限制这种后果,投资者已经支付了保险费,但无论如何,保险不是万能的,涵盖所有和补偿。

– 个体风险:个体风险大部分与对市场某些因素的分析和误判有关,例如错误的定价、错误的消费者口味预测、错误的区位选择。一般市场也存在波动,例如随着其他市场新机会的出现,但房地产投资者被已实施的项目所束缚,无法利用它们。由于管理不善,投资者被骗或卷入长官诉讼,房地产投资者需要想方设法规避、控制和转移风险,即善于 意识 风险 和管理。 风险管理的学科在美国20世纪30年代开始形成,现在广泛应用于投资管理,包括房地产投资。 房地产市场是一个充满活力和风险的市场。 在分析和评估市场时,一定要非常客观,不要沉迷于优势,得出相当乐观的结论。 在商业中,人们应该意识到最大的风险是不作为的风险。 房地产投资者,尤其是开发投资者,通常被视为高风险人群。 事实上,经过仔细计算,他们是冒险者。

6、房地产开发研究

房地产开发研究报告的构建包括分析以更好地了解开发条件、人口研究和人口模式以确定未来市场的吸纳能力。未来、零售市场研究以确定未来的消费趋势、土地使用和基础设施发展计划,区域标准和性能……

研究显示了深度和深度,尽管取决于阶段:

– 预可行性研究(PFS);

– 可行性研究(FS);

- 研究项目开发模式;

– 定位房地产开发类型;

– 竞争性研究;

- 客户研究...

在房地产开发研究中,客户研究是核心研究,包括以下类型的研究:

- 市场需求的定量研究;

– 研究以衡量买家的适合性和接受度;

- 客户心理和行为研究;

- 研究并确定售价。

(来源:林业大学房地产市场教材,2017)

*若本文所涉及医学部分,仅供阅读参考。如有不适,建议立即就医,以线下面诊医学诊断、治疗为准。


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