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什么是房地产市场( 房地产市场分析及前景、特性、分类、因素)

目录 

  • 一、房地产市场的概念
  • 2. 房地产商品
  • 三、房地产市场的分类
  • 4、房地产市场要素
    • 4.1. 参与房地产市场的主体
    • 4.2. 房地产市场上的商品
  • 五、房地产市场特点
    • 5.1. 房地产市场形成和发展经历了4个层次
    • 5.2. 房地产市场循环往复
    • 5.3. 房地产市场具有区域性和区域性
    • 5.4. 房地产市场受法律因素和国家干预
    • 5.5. 房地产市场是一个不完善的市场
    • 5.6. 房地产市场与资本和金融市场紧密相连

一、房地产市场的概念

市场是买家和卖家的集合,他们彼此互动,导致交换的可能性(罗伯特和丹尼尔,1994)。 换言之, 交换市场 商品 与人与人之间的经济关系一起产生,通过商品交换联系在一起。

广义上的市场只是指通过商品的交换和流通以及人们之间的经济关系和经济联系将它们联系在一起所反映的经济现象。 狭义的市场是指交换商品的面积和空间。 因此,对房地产市场有多种不同的解释,但关于房地产市场的共同概念是通过各种关系进行的房地产交易关系的总和,即商品货币体系。 房地产包括许多不同的类型,但所有房地产都依附于土地要素,与土地要素密不可分。 因此,商品特性和土地市场始终是主导房地产市场运行的核心因素。

一般意义上的土地市场就是土地交易市场。 大土地市场可以从广义和狭义上理解。 从广义上讲,土地市场是在一定地理区域、一定时期内发生的土地交易关系的总和。 狭义的土地市场是与土地交易直接相关的活动场所。 土地市场是市场经济的重要组成部分,即使经济正在向我们这样的社会主义定向市场经济发展过渡。 2013年《土地法》第4条规定:“土地为全民所有,由国家代为管理,统一管理”,因此我国不存在市长转让土地所有权。房地产市场是土地使用权、房屋所有权和其他土地附着资产。

房地产市场是房地产商品生产的强制性组成部分。 它随着房地产的诞生和发展而诞生和发展。 对房地产市场有许多不同的定义和解释。 然而,对房地产市场最普遍、最普遍的理解方式是房地产交换关系的综合,即买卖双方、供需双方、买卖双方之间的交易关系,即房地产价值转移关系。

所有通过商品和货币关系进行的房地产交易关系都被认为是市场关系,构成了房地产市场。 房地产市场只有在社会上有买卖房地产商品的交换时才诞生。 从历史上看,土地是第一个房地产商品。 土地所有权制度建立后,经济活动发展,生产生活用地需求增加,土地关系也随之发展,土地成为商品、化学品。 因此,房地产市场的诞生和发展,是伴随着土地利用的必然需求和社会经济活动的发展而使土地变成商品的过程。 事实上,按照当今流行的概念,房地产市场的基本内容是住房市场。 由于房地产具有重大的经济和社会意义,在房地产市场中,住房市场明显形成,最为活跃。

房地产不同于其他商品,不仅是买卖,而且是土地使用权、房屋等财产的租赁、转租、租赁购买等诸多交易的标的。 因此,完整的房地产市场不仅是房地产买卖双方的关系,而且是租赁、转租、代购、保险、转让房地产使用权等房地产相关交易的场所。 .

房地产市长这个概念在我国和其他国家自古就有。 但在我国,在国家不允许土地使用权转让、土地没有价值的时期,房地产市场并未得到认可。 1993年土地法,特别是民法典出台后,20世纪最后几十年对房地产市场的刺激,目前我国出现了多种不同的房地产市场。

目前,我国房地产市场仍以住宅市场为主。 住房市场在经济和社会生活中发挥着重要作用。 另一方面,房地产住房和土地的数量和价值也占多数。 其他房地产,如技术基础设施工程、历史、文化、社会遗迹的建筑工程、公共工程……不参与房地产市场。

房地产市场有时与土地市场相同。 因为财产是房子,建筑必须附着在土地上才能成为房地产。 虽然,土地本身也是法律允许转让权利(转让、租赁、转租)的不动产。 但由于土地的特性,土地市场实际上是土地使用权交易的市场,并不是所有的土地交易都被视为房地产市场的交易(如房地产交易、继承、赠与、出资) . 土地市场可分为一级市场和二级市场,一级土地市场是土地所有者的市场(国家通过土地划拨,将土地使用权转让给土地所有者。土地出让,确认土地使用权)。 土地二级市场是土地使用者相互转让土地使用权的市场。 这说明土地市场与房地产市场同义的概念是,土地交易关系的性质与房地产交易关系的性质没有不同的方面。 所以土地市场只是房地产市场的一部分。

房地产市场也被理解为按照市场规律进行的房地产所有权/土地使用权的买卖、交换、租赁和转让活动。 这个概念反映了市长活动的现实,在房地产市场的范围和内容中很容易识别。

房地产市场受国家管理和监管。 因此,可以理解为“房地产市场是按照市场规则,由国家管理的房地产买卖、交换、租赁、转租、所有权(使用权)转让等活动的市场。 在绝大多数国家,土地市场的运作受民法或土地法的监管。 土地是房地产不可或缺的祖先。

此外,房地产市场还受到民法和土地法的规范,所以对房地产市场的一般理解是:“房地产市场是基于商品和货币关系的民事交易的总和,如发生在一定空间和时间的不动产的法律规定”。 这一概念充分代表了房地产市场的范围和内容,包括房地产交易活动,如:购买、出售、交换、租赁、转租、租赁购买……该行为必须符合法律规定,发生在一定的空间和时间,按照市场规律。

但也有观点认为,房地产市场是买卖双方通过价格机制进行互动,进行房地产买卖的领头羊。

或者说,房地产市场是一个关系体系,参与方的房地产交易是通过这个体系进行的。 房地产市场可分为土地市场、房屋市场、不同建筑工程市场……

通俗地说,房地产市场的概念通常被称为房地产交易发生的地方,买卖双方在此互动以确定房地产价格以及交易的房地产商品和服务的数量。 在这个表述中,“地”的概念不仅仅是一个地点,它还包括房地产交易发生时的空间和时间因素。

2. 房地产商品

并非所有的房地产都是商品。 要成为商品,每种特定类型的房地产的交易权必须由法律为其所有者规定。 因此,同一类型的房地产,但是否参与房地产市场不受法律规定。 而且,还有一些难以成为商品房的房产类型,比如公共房产,一个人使用不影响其他人使用的房产类型,对使用者来说成本很低。 . 困难(例如道路、公共花园等)。

在我国也是如此,并非所有类型的房地产都是商品房地产,都参与房地产市场。 公用公共基础设施、官邸、土地和分配给国家机关、行政和非业务单位政府的房地产等非商品房地产的示例; 土地是不动产,但根据我国的所有制法律,土地不是商品,而只有使用权(LUR,更具体地说,使用某些类型的土地和某些特定对象) . 并且在特定条件下)是房地产商品。 在专项资金中,土地市长的概念是不存在的,但必须正确理解为房地产市场中土地使用权的市长。

三、房地产市场的分类

房地产市场分类的依据

一个。 基于交换对象的物理形式

在房地产市场上,交换的对象是房地产商品,包括土地附属工程的所有权和有条件的土地使用权。 这个市场可以分为资本房地产市场和消费资本房地产市场。

- 生产资料房地产市场:包括市长土地(城乡用地;农用地、林地、出口加工区用地、工业园区……)、房地产市场、工业厂房……

– 消费品房地产市场:包括住宅房地产市场、商业地产、写字楼、零售店等。

——既是房地产中心,又是道路、桥梁等消费品的房地产中心。

湾 基于有房产的区域

– 城市地区:城市土地市场、城市房屋市场、工业厂房房地产市场、商业房地产市场、公共房地产市场等。

– 农村:农村土地市场、农地市场、林地市场、农村房屋市场、非农土地市长(建设总部、写字楼等用地)商铺等)、房地产市场、农业工厂、市民房地产市场等

– 周边地区:住宅用地市场、住宅市场、农用地市场; 工业厂房、农业生产的房地产市场; 公共物业市场等

C。 基于房地产的用途

土地市场(农业和非农业);

- 商业工程(总部、办公室、酒店、商业中心、商店……)和公共工程(交通、灌溉、医疗、文化……)市场;

– 工业厂长(工厂、生产场所、工业区、出口加工区……);

– 住房市场(城市和农村);

– 公寓楼的市长,

- 写字楼市场,

– 特殊建筑市场的房地产商品是无形房地产,被视为可开发资源(旅游业务等),如文化遗产、历史遗迹等。

d. 基于房地产市场的活动(业务性质)

- 房地产买卖市场;

– 土地使用权拍卖市场;

– 房地产租赁市场;

– 抵押贷款和房地产保险市场;

– 房地产服务市场:包括房地产经纪服务、房地产咨询、房地产信息、房地产估价、房地产维护等。

e. 根据房地产参与市场的时间顺序

– 一级市场:土地使用权的转让、分配或租赁市场(也称为一级房地产市场)。

– 二级市场:出售或出租工程建设市场。 – 3 级市长:已购买或出租的建筑物的销售或转租市场。

另外,和其他类型的市场一样,我们可以按照地域、地域、地域、国家和城市来划分房地产市场。 例如,按城市划分房地产市场,我们有胡志明市的房地产市场。 胡志明市、河内、岘港、芹苴……

总结研究成果和科学家的意见,可以说我国的房地产市场包括一级房地产市场和二级房地产市场。 一级市场是国家划拨或出租土地时形成的。 这个市场的参与者是国家(业主的代表),有投资者或有土地使用需求的人。

在取得土地使用权后的期间,土地使用者投资创造不动产(确定创造地、设立所有权或使用权、建设基础设施和建筑工程……),然后进行不动产商品的交易,如如购买、出售、转让、租赁、租赁购买,这个阶段称为二级市场。

房地产是每个国家的一项重要资产,这一重要内容已经被世界各地的许多研究人员证明,并得出结论,如果一个国家有一个有效的解决方案来保证房地产具有商品化的资格,并且科学和正式假定将为该国的经济提供巨大的资本潜力,社会经济发展可以从中实现既定目标。 房地产市场的发展和管理,特别是土地使用权的市长,是有效使用国家作为代表的公有财产的重要条件。

4、房地产市场要素

4.1. 参与房地产市场的主体

参与房地产市场交易的有许多不同的实体,包括:个人、企业和非商业组织、投资者(国内和国外)、国家以及组织的金融家和经纪人。 每个实体在房地产市场中都扮演着一定的角色。

4.1.1. 个人

拥有房地产(拥有房屋、拥有土地使用权……)的个人作为卖方、出租人以及以房地产为抵押的人参与房地产市场,借入资金,利用房地产向合资企业出资。 .. 相比之下,有一些人希望将房地产用于个人生活或生产经营目的。作为房地产的买方或租户在市场上交易......这是最具活力的力量,他们一直在寻找在最低的时间和金钱成本的基础上获得最高的盈利能力。

4.1.2 房地产企业和组织

这些企业分为许多不同的类别:住宅开发和商业企业、基础设施开发企业、土地开发企业等,这些企业是为市场销售创造房地产商品的企业。

4.1.3. 政府

国家对房地产市场的参与/干预主要体现在两个方面:为房地产市场的运行创造法律环境和参与对房地产市场活动的管理。 具体来说:

国家负责建立法律体系,建立房地产市场运行的法律框架。 – 国家作为房地产市场活动的宏观管理者参与房地产市场。 国家通过措施(主要是经济和金融措施)进行管理和监督,促进房地产市场的发展。 同时,利用其他经济杠杆调节供求和房地产价格。 – 国家可以为房地产市场上的交易提供多项服务,例如提供房地产信息系统。

4.1.4. 建筑承包商

建筑承包商是直接创建建筑工程的主体:住房、工业、商业、服务……为市长创造商品和房地产。 他们是将纸上的设计转化为现实作品的人。 房地产业务人员需要建筑承包商来执行施工。

施工总承包单位可根据各具体行业划分分包商投标包进行施工。 承包商的选择通常通过投标或任命承包商来完成。

4.1.5. 经纪和咨询机构

房地产价格受多种因素影响。 关于房地产市场的信息往往并不完善。 此外,房地产的管理相对复杂。 因此,买卖房地产交易时,买卖双方都需要顾问的服务,如:建筑师、建筑工程师对设计、施工、安装的咨询; 财务会计和税务咨询方面的私人会计专家; 估价专家在交易过程中确定房地产价格,确定购买、出售和租赁价格; 经纪人专家帮助两方会面和交易,帮助签订购买或租赁合同,预测鱼价; 法律专家(律师)就与法律相关的问题提供建议……

虽然专家的价格多少还是比较主观的,但这些人都受过培训,经验丰富,具备专业知识,掌握市场信息,了解房地产法律,可以帮助有房地产交易需求的人达到既定目的.

房地产顾问和经纪人通常在房地产经纪和咨询的专业组织中工作。 经纪和私人组织仍然在房地产市场中发挥着巨大的作用。 这些组织为刺激房地产市场的发展做出了重要贡献。 经验表明,经纪机构不发达,房地产市场运行效率低下,房地产交易成本高。 房地产市场越发展,咨询机构和房地产经纪人的体系就越向专业化方向发展。

为了提高这些组织的绩效,有必要消除专业人士的执业障碍,鼓励专业协会的成立。 国家必须在法律和组织规定方面为房地产中心、经纪中心……的形成和发展创造条件。 鼓励组建具有法人资格的经纪组织,并为这些组织制定具体的操作规程。 为房地产市场的运作组织专家培训。 尤其是测量、地籍测绘、城市发展详细规划文件起草、咨询、房地产估价经纪、仲裁、信用、信息……房地产交易方面的专家。

4.1.6. 金融机构

房地产业务需要大量资金。 因此,有必要从在资本市场运作的金融机构,主要是银行,调动资金。

由于不动产具有不可移动、耐久和有价值的特性,动产常被用作抵押品。 因此,银行往往依靠房地产市场来确定作为抵押品的房地产价格。 当贷款未偿还时,银行将出售房地产作为抵押。 在这种情况下,银行直接参与了房地产市场。 另一方面,银行本身也直接参与房地产市场的投资和业务,甚至单独组织一个部门(银行下属公司)专门从事房地产业务。

除了银行,其他金融机构,如保险公司、金融公司、投资基金……都可以参与房地产市场的投资和经营。

4.2. 房地产市场上的商品

房地产市场要发展,就必须为这个市场开发商品。 房地产市场上的商品包括在市场上可供购买、出售、出租、转租或租购的房地产。 房地产市场上的商品主要包括土地和完工建筑两大类。

4.2.1. 土地

土地本身,如果分开,不能总是满足人们对房屋、办公、商业区、工业园区等的需求,因此必须与建设投资相结合。土地)。 因此,土地是房地产的重要组成部分。

土地可以有两种状态,即未开发的土地或已开发的土地(已开发和已开发)。 未开发的土地通常是农业用地或未利用的土地。 开发用地分为城市用地和专业用地。 在一定条件下,未开发的土地被投入使用或者改变土地利用目的,可以转化为可开发用地。

城市用地可分为两类: 可立即建设的土地,称为不动产; 土地必须经过合法程序(重新开发后才能投入建设的称为新地。实际土地和新地不仅在重新开发的价格和成本上不同。不仅要考虑价格和成本)在清理场地的同时,还要考虑缩短投资周期、降低风险、利用该地区现有的经济和社会基础设施的可能性。

4.2.2. 结构

完成的建筑工程包括调整工程和辅助工程,它们是:

– 普通住宅、别墅、公寓等住宅建筑。 随着收入的增加和人民生活水平的提高,这种类型的建筑越来越多地发展起来。

– 酒店、写字楼、超市、商店、售货亭等商业建筑。 V… 投资者建造商业建筑以满足其商业使用需求或租赁它们。 这种类型的建设往往需要大量的投资资金,并且必须定期选择地点,因为商业用途需要与周边地区的社会经济条件相关联。

– 企业投资用于生产经营活动或税收目的的工厂、仓库等工业建筑,通常位于集中的工业园区内。

– 娱乐中心、学校、高尔夫球场、机场、港口等特殊项目,属于交易量低的长期投资项目。

为了让市场上有大量的商品,国家需要建立地籍档案并签发原产地证书。 地籍档案是一系列文件,显示了每个地块的详细信息、分配给管理土地的人、土地使用者、土地附属资产的所有者、权利和权利的变化。土地使用、土地附属资产的所有权. 多余土地的位置、形状、大小、面积、用途、期限、土地所有者名称等信息……另一方面,国家需要快速签发土地使用权证。以确保土地有资格参与房地产市场。

五、房地产市场特点

5.1. 房地产市场形成和发展经历了4个层次

一、初级阶段:这是每个人都可以建立自己的家的阶段。 在这个阶段,只需要一块土地就可以建造房子,被认为是房地产。 在这个层面上,土地政策、土地所有者和土地管理机构起着决定性的作用。

二、集中程度:红色是施工企业的阶段。 在此期间,由于土地有限,建设能力有限,并不是每个人都能形成和开发房屋、大型房地产或房地产项目。 在这个层面上,建设政策和企业、建设管理机构起着举足轻重的作用。

三、货币化水平:即建筑企业的阶段。 此时,随着房地产开发商的蓬勃发展,由于房地产销售条件有限,并非所有企业都有足够的资金开发房地产,直到可以在市场上出售。 在这个层面上,银行在参与一个或另一个项目中起着决定性的作用。 银行业政策、银行和银行业监管机构起着决定性作用。

四是金融化水平。 当房地产市场规模扩大、市场繁荣时,由于为房地产市场融资的长期资金来源有限,银行要么无法继续放贷给房地产,要么将面临挑战和风险。 此时,银行必须向市场提供贷款、抵押和赠款,以调动和分散资金来源。 在这个层面上,金融机构、金融政策、金融机构和金融监管机构是关键参与者。

可以看出,不一定每个经济体、每个房地产市场都经过上述的每一步、每一个层次。 也没有必要让所有级别的市长发展具有相同的时间段。 也没有必要,市场发展的阶段应该是一个阶段的结束,然后再进入另一个阶段。 经济体,尤其是那些长期通过所有四个层次发展的经济体。 例如,在澳大利亚和新西兰,房地产资产的证券化率非常高。 转轨经济国家都以“冲击”疗法为主,即按照市场经济的标准同时运用所有机制和政策,所以目前房地产市场也处于官方层面,中国也准备通过房地产市场金融化阶段。

5.2. 房地产市场循环往复

房地产市场的振荡周期包括4个阶段:繁荣(令人兴奋)、衰退(有放缓迹象)、衰退(冻结)和复苏(逐渐升温会导致“发烧”。)。 例如,美国房地产市场在大约一个世纪(1870-1973)经历了6个周期的振荡,每个周期平均约18年; 日本房地产市场从1956年到现在经历了4个周期,每个周期大约10年; 自二战结束以来,香港房地产市场经历了8个振荡周期,短周期为6-7年,长周期为9-10年,平均为8-9年。 中国房地产市场虽然成立时间不长,但从1978年至今,已经出现了4个振荡周期,其中一个非常短的周期(1992-1994),2年间“飞驰”增长。1992-1993和然后在 1994 年迅速崩溃。

5.3. 房地产市场具有区域性和区域性

房地产是固定商品,不能随地而动,受习惯、心理和市场因素的影响。 同时,每个地区和每个地方的心理、实践和品味都不同。 因此,房地产市场的运作具有深刻的地方性。

另一方面,房地产市场是分散的,遍布全国各个地区。 本区域“超额”的房地产产品不能在其他区域销售。 此外,由于地区、区域、自然条件和社会文化发展水平的不平衡,每个市场都具有不同的规模和水平——不同的社会导致房地产市场的规模和发展水平不同。 经济发展规模和水平较高的城市地区的房地产市场比农村和山区等地区的房地产市场更加活跃。

5.4. 房地产市场受法律因素和国家干预

房地产是每个国家的重要资产,是一种特殊商品,房地产交易对大多数社会经济活动产生强烈影响。 因此,房地产问题受房地产具体法律文书制度,特别是土地、房屋法律文书制度的制约和严格规范。 在我国尤其如此,因为土地市场(土地分配和土地租赁的一级市场)受国家决策的影响最大。 世界各国政府都对房地产和房地产市场感兴趣,不断调整房地产和房地产市场政策,以调动房地产资源为社会经济发展目标服务。

由于供需结构非常多样化,再加上政府的干预政策(规划、利率、增长率),房地产市场容易出现分割,如果不协调,就会造成隔离,降低这个效率。市场。 而且,房地产市场对 非常敏感, 经济增长 经济高增长 时容易“升温”,经济下滑时也容易“冻结”。 它在政治、文化、社会上都非常敏感。 一方面,政治波动、社会环境、风俗习惯、社区习俗等因素都会影响市场的买卖行为; 另一方面,市长的组织不力可能是加深贫富差距、破坏社区文化、分裂社会、制造社会不平等的一个因素。

5.5. 房地产市场是一个不完善的市场

特色源于每个地区的具体特点,在使用房地产的过程中,受自然条件以及传统习俗、品味和社会心理的影响。 即使在当地市场本身,对交易的理解也并不完善,买卖双方往往缺乏有关先前交易的信息(转让价格),有关分区的信息。

国家对房地产市场的干预是造成市场不完善的因素之一。 另一方面,房地产由于土地的特点(位置、固定),市场信息有限,土地在一级市场上的决定取决于国家的决定,例如通过规划。改变房地产的供给,房地产是假的,所以房地产市场是一个不完全竞争的市场。

另一方面,房地产市场并不完善,由于土地的不可再生性和稀缺性,房地产市场比其他商品市场更具垄断性和投机性。

5.6. 房地产市场与资本和金融市场紧密相连

房地产是土地上的投资性财产,包括土地投资后的价值。 房地产投资往往需要大量资金,房地产形成时间长,资金回收时间长,房地产参与房地产市场流通时,房地产的价值和权利被带出. 兑换、买卖、做生意等,解决资金流通问题,回收投资资金,为交易双方带来利润。 这证明房地产市场是资本市场的重要输出。

相反,运转良好的房地产市场是通过抵押和支付调动大量金融资源促进经济发展的基础。

此外,房地产市场还与建筑市场、建材家具市场、劳动力市场等有直接关系。 这个市场的波动影响着国民经济的稳定发展。 因此,房地产市场的发展动向将影响经济中的多种市场,尤其是金融市场和股票市场。

(来源:林业大学房地产市场教材,2017)

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