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什么是社会住房(购买社会住房的风险)

近年来,随着周边地区越来越多的居民进城工作和生活,住房问题备受关注。 虽然建成了很多公寓小区、公寓或社会住房,但仍存在不少纠纷和违法问题。 你真的了解什么是社会住房吗? 购买保障房需要注意哪些风险? 沿着 RETI 通过下面的文章学习吧!

内容

什么是社会住房?

根据2014年《住房法》的规定,社会住房的具体概念如下:“ 社会住房是指国家对住房支持政策受益人提供支持的住房。依照本法 。”

因此,社会住房是一种由国家机构(可能是中央或地方)拥有的住房,或一种由国家、非政府组织和个人拥有和管理的住房。利润的建立目的是提供经济适用房针对社会上的一些优先群体,例如:没有稳定房屋的国家雇员、低收入者……以低于市场价格的价格租房或居住。

目的是提供更多的经济适用房(商业住房),以满足当前政策涵盖的家庭对经济适用房的需求。 因此,选择保障房买家的标准非常严格,要经过多个步骤的购房者档案评估和评分。 另一方面,该法规还禁止社会住房的购买者在 5 年之前转售。

有资格在越南购买社会住房的对象:

  • 国家工资单上的对象。
  • 低收入者。
  • 已缴纳社会保险费至少一年。

通常,在越南,有以下类型的社会住房:

  • 公寓由国家建造,目的是作为社会住房。
  • 商品房项目,但根据现行法律必须将5%的公寓出售给当地社会住房基金。
  • 民营企业在增值税减税、土地税减免、赠地项目等具体政策下自建后回售给保障房的项目。

社会国家关于社会住房租赁、买卖原则的规定

出租、租赁买卖社会住房必须符合本法的规定; 住房法第五十条第一款规定的单位在一定时期内,只能出租、承租或者购买社会住房; 对于公立民族寄宿学校的学生,在使用期间无需支付住房和服务租金。

购买社会住房的风险
社会国家关于社会住房租赁、买卖原则的规定

自签订房屋租赁购买合同之日起的里程碑应注意:

  • 社会住房租赁合同的最短期限为 5 年。
  • 社会住房租赁的最低付款期限为 5 年。

租金、购房款的处理,依照民法规定; 办理租购社会住房,应当符合本法第一百三十五条的规定。

保障性住房的承租人、租购人在出租、租购期间不得出售、转租、出借房屋; 承租人或者承租人不再需要出租、租购房屋的,合同解除,房屋必须返还。

社会住房的承租人或购买者自全额支付租金和购买价格之日起至少5年内不得转售房屋; 购房人或者承租人自购房或者承租人全额支付购房款或者租赁购房款之日起5年内,如欲出售该房屋的,只能转卖给社会住房管理单位,或者转卖给社会住房管理单位。本单位不以与同一地点、同一时间销售的同类保障房的售价相同的最高售价购买,且无需缴纳个人所得税的,符合购买保障房资格的主体。

购房者和承租人在购买社会住房时,可以按照市场机制将该房屋转售给有需要的主体,自购买房屋的购买价款和租金之日起05年后购买。并已获得证书,但必须支付按照政府规定征收土地使用税,并按照税法缴纳所得税; 出售给符合本法规定的社会住房购买条件的单位的,只能以与同一地点、同一时间销售的同类社会住房的售价相等的最高价格出售,并符合下列条件:不需要缴纳所得税。个人入境。

符合安置条件的家庭和个人购买租赁住房或购买社会住房,可在支付全部购买价款后,按照市场机制将该住房转售给有需要的主体。土地使用权按政府规定向国家征收的,必须按照税法规定缴纳所得税。

违反本法规定,出租、租购、买卖社会住房的,房屋租赁、租购、买卖合同无效,承租人、租购人或者购买人应当将房屋移交给保障房管理单位; 房屋不移交的,由房屋所在地省人民委员会组织强制收回房屋。

规避违法购买保障房的风险

根据第 100/2105/ND-CP 号法令第 19 条第 5 条,如果购买者或租购者在支付购买或租赁购买的社会住房之日起不到 5 年内需要转售保障房的,只能转售给国家(国家投资租赁购买保障房)或保障房建设项目投资者(保障房) . 以非预算资金投资建设的保障性住房购买、租赁购买)或转售给符合住房法第四十九条规定购买、租赁购买保障性住房的主体,价格以同一地点、同一时间销售的同类型保障房的销售价格为准,不缴纳个人所得税。

购买社会住房的风险
规避违法购买保障房的风险

然而,不少个人为了盈利,在5年期限届满后,以授权合同、遗嘱或承诺买卖合同的形式“绕法”。未来可能面临很多风险。 具体来说,对于均价形式和买卖承诺买卖合同,这是一种未来买卖,双方遵守时有效,但当两者中的任何一个发生争议时,买方总是被取消资格. 劣势,因为这不是担保交易。 押金无法取回或被当局查出的案件仍可按规定处理。 至于立遗嘱,那就更冒险了,因为遗嘱代表了立遗嘱人的意愿,这是可以改变的。 因此,不确定卖方是否更改遗嘱内容……

承租人的程序、权利和义务

一、社会住房租赁和购买的程序

租赁购买保障房必须订立合同,并包含本法第一百二十一条规定的内容; 租赁购买单位或者个人建造的社会住房的,投资者与承租人应当签订租赁购买合同; 租赁购买国有保障房的,签订租赁购买合同的,应当符合本法第八十三条第二款第一项的规定。

租购期限届满,承租人已按约定足额支付了购租费用后,出租人必须办理手续,要求国家主管机关向承租人出具证明。执行申请证书的程序。

二、承租人购买保障房的权利义务

承租人必须履行住房法第六十二条的规定,并履行租赁购买合同约定的其他义务。

租购合同终止,承租人收到房屋的,承租人必须将该房屋返还出租人; 承租人将有权获得第一笔支付的退款,但《住房法》第 84 条第 1 款和第 2 款第 e 和 h 点规定的情况除外。

承租人死亡的,按以下方式处理:

  • 房屋内有合法继承人共同居住的,合法继承人可以继续租赁购买该房屋,但合法继承人自愿返还租赁购买的房屋的除外。
  • 如果有合法继承人不居住在同一房屋内,且承租人已完成三分之二的租购期,则法定继承人有权获得部分租购期的全额付款。三个租赁购买条款和由国家主管机构出具的该房屋的证书。
  • 有不符合前款规定的合法继承人的,出租人可以收回房屋,合法继承人应当返还承租人首次支付的金额。利率按同业拆借规定计算还款时要求利率。
  • 无法定继承人的,首笔支付的租购款归国家所有,出租人可以收回租购房屋与承租人签订租赁或租购合同。住房法。

诸多隐患

据律师介绍,由于保障房购房者的估价存在诸多漏洞,这也成为了众多境外政策受益者的获利渠道。 这导致有实际需求的人难以获得保障房,其中很多人选择了回购或转售。

据实况调查,目前房地产和房屋网站上有大量关于转售保障房的信息。 另一个信息渠道,虽然悄悄但非常有效,是大楼内居民之间的销售。 任何需要转售或出租的公寓几乎完全被居民理解为为家庭成员购买或引入佣金。

购买社会住房的风险
社会住房必须在支付完成后 5 年内转移

不少社会保障房卖家表示,想要低价购买的客户,就必须接受法律的“规避”。 业主将在未来几年内(直到可以自由转让的时候)为房子写一份礼物,并签署一份合同,授权买方与投资者拥有购买和转让房屋的全部权利。 社会住房的购买者也无法从银行获得贷款。

问题是,如果因为违反社会保障房买卖规定被国家机关撤销,要索取福利非常困难,因为买主不是业主,尤其是学校。卖家不合作。 授权合同的另一个法律问题是委托人死亡的可能性。

根据2015年民法典第140条,委托人死亡后,委托合同终止,当然,实际购买人将无法再行使委托合同中的权利。 因此,通过授权合同购买社会住房的买家可以承担很多风险,甚至会失去一切。

尚未到期转让的保障房购房者除了签订授权合同外,还选择与房屋卖方签订定金合同。 相应地,定金合同是指买方提前向收到定金的一方交付一定金额的款项,以保证双方的交易和合同得以履行。 存款合同的签订不需要经过国家主管机关的公证或认证,因此双方只需签字确认合同具有法律效力即可。

但是,存款合同也给双方留下了很大的风险。 因此,签订定金合同只是记载了房屋卖方从买方那里收到了一笔款项,并未向买方确认该公寓的所有权。 因此,如果存在纠纷风险,买家只能起诉要求押金,而不能起诉公寓。

与记者交谈时,律师陈德芳(胡志明市律师协会)分析说,由于土地使用费、土地分配、程序、设计标准等方面的优惠政策,保障房的价格低于商品房。 法律不明确,不严格,给人们购买保障房制造了漏洞。

例如,接入这个产品的人没有房子,所以他们可以买社会住房,而他们的房子在河内,但仍然在胡志明市购买社会住房,前天卖掉了房子。然后注册购买社会住房。 有些情况下,父母有房子,但 3 个 18 岁以上的孩子也不在家,所以这 3 个孩子有权购买社会住房。

正是因为这个“鸿沟”,很多有经济能力的人还是买了保障房,然后想办法出租,卖给别人,手工交易,甚至在骗取证件之前,为了购买保障房,他们必须迅速出售给他人以清除违规痕迹。

违反保障房交易和使用的行为往往表现为:申报不正确信息,不成为保障房的正确购买者,违规使用保障房,转售保障房违规(按期限、主体) ,错误使用社会住房(出租,不使用)......就像之前的城市警察案件一样。 河内还对9个已投入使用的保障性住房项目的人口信息进行了核查和发布报告。

河内警方对4/9保障房项目的调查结果显示,所有项目都存在违反公寓使用目的的情况:319套公寓被他人使用(占6、3、3、3、4、5、 6, 6, 5, 9 and 10, 9 and 10,age 6,30, as well. 5%); 441套空置公寓(占9%); 5套公寓已被用于非住宅用途(占0.1%)。

还有一个案例,如在归仁的富美保障房项目(由富美-归仁建设投资有限公司投资),有53套公寓被非法转让,57套公寓出租给他人或借用。住,还有 21 套公寓尚未可供用户使用。 紧接着,投资者收回了53套被非法转让的公寓,用于对价,并按照规定转售给其他用户。

Tran Duc Phuong律师强调:“针对错误的目标群体购买保障房、不当使用保障房、不当销售房屋,都会导致保障房被撤销的风险。” 因此,当买卖社会住房对购房者来说风险很大时,必须非常小心,仔细研究。

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