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房地产市场预测分析(房地产市场预测的内容有哪些)

房地产市场预测:根据市场分析结果预测市场波动、需求量、供应量和鱼价、租金的未来和趋势。 有两种预测方法:

– 定性预测:主要基于分析师的经验、知识和能力。 在缺乏分析数据的情况下,定性预测方法变得重要,尤其是中期预测;

– 定量预测:利用数理统计处理前几年的数据,从而描述未来的发展趋势,如住房需求量、价格或租金、办公室等。定量预测方法常用于短期或中期预测.

目录

  • 一、房地产市场供需分析
  • 2. 房地产技术分析
  • 3、Bob的预测图表分析
  • 4. 基本面分析技术的应用——通过投资时钟预测经济周期和投资在房地产市场

一、房地产市场供需分析

最简单意义上的房地产就是土地和一切牢固而永久地依附在土地上的东西。 房地产市场是房地产交易发生的地方,买卖双方在此相互作用以确定 的价格和数量 商品 房地产 和服务 ,以供求数字表示。 不动产供给及影响市场不动产供给的因素是在一定时间以一定价格准备投放市场进行交换的不动产商品的总量。 房地产供应包括国有部门的供应和私营部门的供应。 来自国家的供应由国家机构和企业投资,用国家预算资金建造房屋和国家所有的其他房屋。 私人供应由遵守国家关于建筑和住房开发管理的官方规则的组织、公司或个人组成,其目的是赚取最大利润。 市场上影响房地产供给的因素很多,主要是房地产供给的限制,其中最主要的因素是规划因素。 需要考虑的因素包括:

为特定用途分配土地的权力。 通常不可能在分配给住宅或农业用途的土地上建造工业建筑。 这种分布通常在分配的土地面积的当地发展计划中表达。

– 对土地使用权的限制 分配给住宅用途的区域内的土地所有者不能根据自己的喜好自由选择建筑物。 所有许可均受施工计划经理的施工条例限制。 改变用途的限制,例如将房屋的用途改为办公室,需要获得许可。 这种变化往往没有解决,也是因为有权为当地特定用途分配土地。

基础设施体系的发展也是改变住房供给的重要因素。 基础设施系统的投资和发展必须首先进行,相应地,房屋、办公室和新商业区的建设和供应活动才能发展。 如果国家对基础设施建设的投入不落实,无论建设潜力有多大,无论其他政策和事业有多大吸引力,没有基础设施的土地仍然会受到影响,它只是土地,不是房地产来源。 因此,基础设施的发展和完善是影响房地产供给变化的重要因素。

建筑原材料来源的影响 如果房屋建筑材料来源可用,天气会使房屋建造速度加快,反之亦然。 低建筑材料价格、低建设成本,将增加住房供应。 这些因素也允许创造不同层次的住房供应,创造丰富的供应结构。

国家的政策和法律 国家的法律和政策,虽然不改变物质因素,但对带动房地产供给流通,改变房地产市场供给的来源起到了很大的作用。 与普通商品不同,房地产的供给很大程度上取决于政府的政策、土地和房屋管理制度以及土地使用政策。 首先,有关于土地所有权和使用权的规定。 明确规定和广泛确立对现有土地和住房资源的这些权利,是这些土地和住房资源能够随时、完全合格地参与房地产市场的条件。 基础设施建设和城市扩张的投资政策直接影响房地产的供给。 无论参与住房建设和开发的形式和来源是否多样化,国家始终是唯一具有此功能的国家。 在基础设施发展投资中的作用和能力。 对于普通商品,商品的供给量通常与价格因素呈正膨胀关系。 然而,对于房地产商品,供应的弹性通常小于价格。 房价上涨,但房屋供应并没有对价格上涨做出快速反应,因为房屋建设需要大量资金,而且建造时间比平时更长。 此外,房屋供应减少的可能性不大,目前的房屋供应只能通过破坏或改变用途来减少。

对房地产的需求及影响需求的因素: 对房地产的需求是消费者愿意接受并能够以一定的价格支付以接收市场上数量的房地产的数量。 土地需求包括生产用地、工业用地、交通运输、公共工程、服务业、旅游用地、建设用地等各类房屋建筑用地需求。 在房地产市场,在商业关系中,除了通常的房地产需求外,还有房地产商的人为需求。 这人为地增加了对住房的需求,这会进一步拉紧住房供求关系,导致房价在某些时候上涨。

影响房地产需求波动的因素包括:

– 人口增长压力:人口快速增长导致家庭数量增加,导致家庭对住房面积的需求增加。 人口增长不仅增加了住房需求,也增加了对商业、旅游、文化和教育服务的需求,导致土地需求增加,尤其是城市中心区。

– 提高生活质量的过程,来自收入来源的增加。 提高生活质量是一种条件,可以帮助大多数需求变成可解决的需求。 随着收入的增加,对住房和住宅用地的需求将显着增加。

- 城市化进程:城市化进程将人口集中在城市地区,扩大了城市空间。 冲击过程改变了城市房屋的桥梁和桥梁结构,以及具有办公和商业中心功能的作品。

– 时尚和对住房市场的了解 其了解房地产商品的消费与其他商品一​​样,对消费需求的影响很大。 例如,当郊区出现置业趋势时,被认为是时尚的地区对房屋和土地的需求将迅速增加。 在发生火灾或地震等不利自然因素后,无论是从公寓楼搬到房屋的品味或愿望,都会推动对住宅用地的需求高于正常水平。 这显示了房地产市场上明显的消费者口味。

– 政府政策:大力发展工业区和提高城市地区的吸引外资水平也将增加对房地产的总体需求。 此外,拆除运河沿岸贫民窟的项目也将增加对房地产的需求。 政府支持信贷或补贴低收入人群解决住房问题的政策也将增加对房地产的需求。 此外,对房地产经营者权利义务的规定,也可以直接影响房地产市场的“冻结”或“活跃”运行。

2. 房地产技术分析

技术分析使用不同方法的组合来阐明当前情况并预测市场的下一步走势。 自动化技术交易是技术分析的一大优势。 技术分析最大的缺点是,实际上它完全依赖于历史数据,而历史并不总是重演。 因此,指标所发出的信号可能无法及时反映市场的现状。 技术分析研究的是一个模式的结果,而不是创建它的原因。 尽管事件可能对市场产生巨大影响,但不能保证事件发生后价格会立即发生变化。 技术分析的另一个缺点是,在不同的市场情况下,指标可能会导致误解或不正确的解释。 投机者应用类似的交易策略但得到截然不同的结果是很常见的。 为什么是这样? 原因是指标应用的时间区间不同,信号的解读不同,风控策略的应用也不同。 换句话说,技术分析非常多样化。 交易者的个人观点也会影响他对历史数据和近期数据的解读。 此外,还有一种情况,尽管很少见,在同一时间范围内使用的价格图表和指标可能会因交易平台而异,具体取决于报价的来源、价格或此软件的安装。 乍一看,技术分析完全不可靠,但事实并非如此。 虽然我们使用不同的软件和汇率报价来源,但技术分析的结果应该不会受到影响,尤其是从长期来看。 分析有助于我们了解市长的现状并预测其下一步发展。

随着越来越多的交易者应用相同类型的分析,技术分析逐渐受到欢迎和重视。 当世界各地的交易者一致认为一种技术模式正在出现时,他们将采取类似的行动。 这意味着越来越多的交易者,尤其是大型组织,正试图利用新兴模型; 同时,随着越来越多的活动跟上这些模式,这些模式将变得更加明显。

要记住的重要一点是,价格图表的解释也可能因图表本身的视觉设计而异。 赢线图、条形图、烛台图……各有特点。 例如,烛台图显示折线图不能显示的元素。 根据 Bob 的说法,您不应该强迫自己只使用一种图表类型或多种指标。 对于一般的技术分析,分析中的观点越多,对数据的图形解释越多,交易者从不同角度查看信息的机会就越大,这提高了分析的深度和质量那个数据。

该图表有助于房产预测美国佛罗里达州塔拉哈西房地产市场的未来,通过观察短期趋势与长期波段趋势的相互作用来预测未来。

3、Bob的预测图表分析

下图(图 1)显示了 Bob 喜欢在房地产图表中看到的信息类型。 它显示了塔拉哈西每月的房屋销售数量,然后绘制了一年、五年、十年内平均房屋销售的移动平均值以识别趋势。

图 1. 该图概述了房屋销售的变动。 (来源:都市市场趋势)

如果运动的非常平均并发现 8 年趋势覆盖了 Bob 分析的整合。 该图表显示了一年移动平均线“返回”了 8 年移动平均线直到 2007 年的交叉。根据鲍勃的解释,我们应该期待移动平均线。一年要“搜索”继承平均 8 年,此时每月大约有 470 套房屋销售。 这个平均值接近塔拉哈西住房市场每月 250 套房屋的销售量,增幅为 88%(图 2)。

图 2. 该图概述了 t=8 年的房屋销售变动

4. 基本面分析技术的应用——通过投资时钟预测经济周期和投资在房地产市场

对于基本面分析——通过“投资时钟”预测经济周期和投资,每个经济状态都与一个时区相关联,每个时区代表一个“产品”的涨跌。不同的投资产品。 沃伦巴菲特曾经说过:“我们的工作就是在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。” 这样做肯定超出了分析业务的能力。 在Kondratiev Waves的技术中,我们遇到了根据“春-夏-秋-冬”每个季节的经济周期,每个季节都是不同的经济状态,有多种颜色。 在“投资时钟”模型中,它是不同的,不再是春-夏-秋-冬,而是“时区”。 每个经济状态都与一个时区相关联,每个时区是不同“投资产品”的上升或下降。 让我们仔细看看它是什么以及为什么值得考虑。

与其他周期性模型类似,投资时钟也显示了资本、房地产或金融市场的发展,但它被建模为时钟指针的运动,而不是模式、罪恶、波浪或一年中的季节。 爆发性增长阶段将对应于上午9点到12点钟指针爬到顶部的时间。 减速阶段对应于时钟指针开始下滑的 12h-3h 时段。 衰退阶段对应于 3h-6h 的时期。 通过底部和恢复开始的时期对应于 6h-9h。

图 3. 周期模式草图 – 投资时钟

繁荣期计算为上午 9 点至下午 12 点。 其表现通常是经济增长非常火爆,通胀温和但呈上升趋势。 消费和出口需求双双增长。 银行利率有所上升,但尚未达到顶峰。 房地产价格飙升。 股市非常高,而且往往会达到顶峰。 这时,投资活动很容易被人群的心理所吸引。

减速阶段位于 12h-3h 之间。 这时,利率开始上升,现金流逐渐从风险较大的投资渠道转移到更安全的投资渠道。 商品价格开始下跌。 企业利润也有所下降。 国家开始收紧货币。 股票和房地产市场开始下跌。 流动性减少。 衰退期是从凌晨 3 点到早上 6 点。 此时,通货膨胀和利率急剧上升。 国家实施紧缩货币政策,减少外汇储备政策。 股票和房地产市场跌至最低点。 商品价格大幅下跌。 企业利润大幅下降,不少企业陷入困境甚至破产。 恢复期是早上6点到9点。 此时,经济危机结束,银行利率逐渐下降,经济逐渐复苏。 失业率正在下降。 股市回落。 商品和房地产价格回升。 企业利润有所改善。 并且随着周期的重复,每个时区轮流运行,呈现出经济和投资心理的起起落落。

基本面分析在预测经济和投资周期中的应用“投资时钟”,在市场分析中的预测就是根据规律和建议检测房地产市场的周期。增长、发展、繁荣和消退和回归循环。 从那里,找到必要的解决方案,为市场更和谐地发展,避免导致破产冻结的过热发展。

(来源:林业大学房地产市场教材,2017)

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